如今這社會(huì)大家早已不愁吃不愁穿了，唯一消費(fèi)起來有點(diǎn)壓力的就是房子，很多人窮其一生可能也就買得起一套房子，如果你生活在大城市，那么房?jī)r(jià)更是高得嚇人，可能要通過幾代人的共同努力才買得起房子。房子其實(shí)也是一件商品，只不過是一件比較大、比較復(fù)雜的商品，所以才有商品房這一說。既然是商品，那就有質(zhì)量屬性，那么貴的房子，它的質(zhì)量好壞就顯得尤為重要了，何況我們要居住很久。

上圖中的小區(qū)是我職業(yè)生涯中又一個(gè)交付項(xiàng)目，房子竣備后就可以交付給小業(yè)主了，大家花了幾百萬買的期房終于可以拿到鑰匙了。小業(yè)主們來收房，必然要驗(yàn)房，檢驗(yàn)下房子的質(zhì)量是否達(dá)到要求。趁著這次交房，我來給大家分享下驗(yàn)房時(shí)要關(guān)注哪些地方，一般房子都會(huì)存在哪些質(zhì)量問題，什么問題一直要引起重視等等。同時(shí)，我匯總了本小區(qū)交房時(shí)1000多戶小業(yè)主提出的驗(yàn)房問題，看看最嚴(yán)重的到底是哪些問題。

驗(yàn)房也是一門學(xué)問，它具有較強(qiáng)的專業(yè)性，所以現(xiàn)在很多小業(yè)主交房時(shí)都會(huì)請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師來驗(yàn)房，不過現(xiàn)在很多裝修公司為了招攬生意，他們會(huì)免費(fèi)提供驗(yàn)房服務(wù)，不過驗(yàn)房水準(zhǔn)參差不齊。其實(shí)，我覺得驗(yàn)房并沒大家想得那么復(fù)雜，只要抓住驗(yàn)房中的那些核心點(diǎn)，完全可以自己來驗(yàn)房，而本文就是來和大家分享驗(yàn)房時(shí)需要關(guān)注的那些要點(diǎn)，下面就給大家細(xì)細(xì)道來。

先給大家看看某棟樓小業(yè)主反饋的一些驗(yàn)房問題，粗粗一看，絕大多數(shù)都是漏水和空鼓，這兩類問題占了很大比例，其他一些問題都是個(gè)別的，所以漏水和空鼓是我們驗(yàn)房時(shí)最需要關(guān)注的，當(dāng)然其他一些問題也同樣重要，畢竟房子是花了大價(jià)錢買的，雖然有些小問題后期裝修時(shí)也能處理，但我覺得交房時(shí)還是有必要讓施工單位維修好，這是小業(yè)主的權(quán)利，也是施工單位的義務(wù)。

1、漏水

先來說漏水，我覺得所有問題中漏水是最大的問題，我寧可其他問題都不處理，但漏水必須得處理好，要不以后裝修好會(huì)被污染得一塌糊涂，到時(shí)候再讓開發(fā)商來維修就為時(shí)已晚了。有幾個(gè)位置的房子一定要特別關(guān)注漏水問題，例如屋頂層、東西山墻套，這幾個(gè)位置的房子漏水概率要遠(yuǎn)大于其他位置。建議大家可以選擇雨天后來驗(yàn)房，這樣漏水的位置就會(huì)顯露無遺，還要關(guān)注那些泛堿發(fā)出白花的地方，那就是漏水的痕跡。

下面給大家看幾個(gè)容易漏水的部位：

先來看套管的位置，管子穿樓板的地方一旦沒處理好，后期就存在很大的漏水隱患。屋頂層可以下過大雨后來看看，中間樓層可以去樓上鄰居家養(yǎng)水試試，如果不方便養(yǎng)水可以仔細(xì)觀察下管根周圍是否有漏水痕跡，一般竣工驗(yàn)收時(shí)質(zhì)監(jiān)部門都會(huì)要求做養(yǎng)水試驗(yàn)，如果漏水那肯定會(huì)有漏水痕跡。

上圖中是東山墻位置漏水，只能用慘不忍睹來形容了，此處正好是結(jié)構(gòu)梁和墻體之間的交接部位，應(yīng)該是縫隙沒處理好才會(huì)導(dǎo)致漏水。如果你不幸遇到這樣的問題，也不用過分擔(dān)心，讓施工單位鑿開來處理就行了，這種位置肯定能處理好的。

這是露臺(tái)窗邊漏水，持續(xù)漏水后導(dǎo)致墻面泛堿，這種漏水主要還是窗邊土建收口和打膠沒處理好，當(dāng)然也可能是墻面涂料沒封閉，存在裂縫。

漏水這個(gè)問題說大不大，說小也不小，如果能處理好就是小問題，但一直處理不好就會(huì)成了疑難雜癥。處理這種漏水問題首先要找到漏水的根源所在，只要能找到原因的都能處理好，就怕那些找不到原因的。切記裝修前一定要先處理好漏水問題，處理好后等下過大雨再去看看。

2、空鼓、裂縫

接下來最普遍的就是空鼓和裂縫問題了，相比漏水我倒覺得這些空鼓、裂縫之類真的是算小問題了，而且處理起來也比較容易。建議大家驗(yàn)房時(shí)可以帶上粉筆或記號(hào)筆，直接把空鼓和裂縫的位置標(biāo)記出來，這樣工人維修時(shí)也不會(huì)遺漏了。

判斷墻地面是否存在空鼓可以用空鼓錘來敲擊，空鼓的位置敲擊聲音是完全不同的。空鼓只存在于粉刷面，所以主要敲擊墻面和地面就可以了，頂棚是不粉刷的，所以基本不會(huì)有問題，除非樓板的混凝土澆筑質(zhì)量就有問題。另外還有裂縫，一般地坪上出現(xiàn)裂縫的概率會(huì)比較大，如果是表面裂縫基本沒啥問題，因?yàn)楝F(xiàn)在樓面都有幾公分的保溫層，如果中間不增加抗裂層，面層混凝土開裂的概率確實(shí)會(huì)比較大；但如果是貫通裂縫，那一定要處理好，它會(huì)導(dǎo)致漏水問題，特別是衛(wèi)生間、陽臺(tái)等有水的區(qū)域。

匯總1000多戶小業(yè)主提出的驗(yàn)房問題，我發(fā)現(xiàn)空鼓問題是最多的，它的占比超過了60%多，每戶小業(yè)主家里或多或少都會(huì)有點(diǎn)空鼓?？展牡奈：σ膊恍?，例如墻面空鼓可能會(huì)導(dǎo)致墻面瓷磚掉落，所以面積較大的空鼓一定要處理好，但面積很小的空鼓其實(shí)可以忽略不計(jì)，真的沒啥影響，而且規(guī)范也是允許存在空鼓的。

我的建議是大面積空鼓、貫通裂縫一定要處理好，小面積空鼓、細(xì)微裂縫可以忽略不計(jì)。

3、結(jié)構(gòu)平整度、垂直度

接下來說下結(jié)構(gòu)的平整度和垂直度，土建的活一般都比較粗糙，所以偏差幾公分也是在所難免的，但是有些部位偏差太大會(huì)影響后期精裝施工，所以那些超過規(guī)范要求的我們可以讓施工單位來維修處理。上圖中肉眼就可以看出這根梁左低右高，這個(gè)對(duì)結(jié)構(gòu)安全性沒啥影響，但后期裝修時(shí)要讓油漆工犯愁了，怎么弄膩?zhàn)佣寂黄健?

戶內(nèi)柱子的垂直度、墻面的平整度也要仔細(xì)看看，有條件的話可以整個(gè)儀器測(cè)測(cè)，用激光水平儀測(cè)量下柱子的垂直度，用2米靠尺測(cè)量下墻面的平整度，如果你叫驗(yàn)房師來驗(yàn)房的話，他們都會(huì)帶這些專業(yè)的儀器來檢測(cè)，不過我覺得我們完全可以靠肉眼來觀察，如果肉眼看不出來那基本就沒啥問題，一旦肉眼可見的偏差，那肯定是差很多了。

4、層高

關(guān)于層高，這里先給大家來科普下層高的定義。我們項(xiàng)目集中交房那幾天里也遇到好幾個(gè)小業(yè)主吵著說層高差很多的，明明合同上寫著層高是3米的，實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)一測(cè)就只有2.8米多點(diǎn)，其實(shí)是沒問題的，只是這些小業(yè)主沒弄明白層高和凈高的概念。層高是本層樓面到上一層樓面之間的距離，凈高是樓面到頂棚底的距離，層高和凈高之間還差一個(gè)樓板厚度，我們交付的小區(qū)層高3米，除去樓板有19cm，所以小業(yè)主實(shí)際測(cè)得的數(shù)據(jù)只有2.8米多點(diǎn)是正常的，他們測(cè)的是凈高而非層高。

大家驗(yàn)房時(shí)可以測(cè)量下凈高，然后再咨詢下開發(fā)商樓板的厚度，這樣就可以判斷房子的層高是否與合同一致了。其實(shí)項(xiàng)目在分戶驗(yàn)收前，施工單位都會(huì)測(cè)量每個(gè)房間的層高，驗(yàn)收時(shí)質(zhì)監(jiān)站還會(huì)隨機(jī)抽取一定比例進(jìn)行復(fù)核，所以一般在層高方面都沒啥問題。當(dāng)然也有個(gè)例，我之前的項(xiàng)目就遇到過，開發(fā)商和小業(yè)主之間一直協(xié)商不好，后來還是走法律途徑解決的。

5、門窗

從匯總的驗(yàn)房問題來看，反映門窗問題的也不在少數(shù)，主要是門窗成品保護(hù)和調(diào)試不到位的問題。大家驗(yàn)房時(shí)可以依次開關(guān)下進(jìn)戶門、陽臺(tái)移門以及各個(gè)房間的窗戶，再仔細(xì)觀察下門窗的表觀質(zhì)量。

進(jìn)戶門是每戶人家的門面，除非你后期打算更換，要不就仔細(xì)看看，尤其是門上劃痕、凹坑，細(xì)微都是可以修復(fù)的，那些大的變形就只能更換了。另外還要留意下門牌號(hào)，這個(gè)缺數(shù)字的也不少。

家里的所有門窗建議都開關(guān)一遍，看看開關(guān)是否順暢、有沒有異響、能否鎖止。

窗戶的窗框和玻璃也要仔細(xì)看看，有些窗框變形、玻璃劃痕的問題也不少。個(gè)人覺得如果真的比較嚴(yán)重，可以要求施工單位來修復(fù)，但有些就一點(diǎn)點(diǎn)痕跡還是算了吧，根本不會(huì)影響使用，等你入住后你也會(huì)在乎了，畢竟有些東西維修起來還是比較麻煩的，而房子作為那么大一件商品要十分完美也不太可能。

6、給排水

接下來我們看看給排水方面的問題，這也是驗(yàn)房時(shí)必看的項(xiàng)目，很多小業(yè)主會(huì)關(guān)注下水是否堵塞、排水順暢，卻往往忽略了排水管的坡度，這個(gè)需要去樓下那戶人家看，如果倒坡的話，時(shí)間久了就有堵塞的風(fēng)險(xiǎn)，所以建議大家不要嫌麻煩，最好去樓下鄰居家看看，這對(duì)兩戶人家都有好處。

在這次交房中，有不少業(yè)主反映自家露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)地漏有堵塞問題，后來排查都是被外墻真石漆的沙粒堵住了，保潔人員打掃時(shí)圖方便，都往地漏里掃，結(jié)果都堵住了，幸好這個(gè)處理起來比較方便。交房時(shí)戶內(nèi)都已安裝好水龍頭了，建議大家?guī)€(gè)礦泉水瓶，接點(diǎn)水試試地漏是否能正常排水。

7、外墻涂料

現(xiàn)在絕大多數(shù)小區(qū)外墻都是用涂料的，但外墻涂料的平整度令人擔(dān)憂啊，規(guī)范要求平整度在4mm之內(nèi)，但實(shí)際又有多少施工單位能做到，尤其是在正午陽光直射時(shí)，涂料的平整度一覽無遺。我們項(xiàng)目有棟樓的某個(gè)區(qū)域平整度就達(dá)不到要求，后來叫施工單位掛吊籃重新處理了。除了外墻大面的，一些陽臺(tái)細(xì)部的涂料表觀質(zhì)量也要仔細(xì)看看，這個(gè)畢竟是在自己家里的，沒做到位的或者很粗糙的一定要讓施工單位來處理。

8、公區(qū)精裝

看完自己家里的，再來看看公區(qū)的，主要是電梯廳，自己樓層的電梯廳每天都要進(jìn)出，所以也是驗(yàn)房的一部分，這里有質(zhì)量問題也要提出來讓施工單位進(jìn)行整改，要不同樣會(huì)影響日后的正常生活。

電梯廳的墻地面基本都會(huì)滿鋪瓷磚，可以用空鼓錘檢測(cè)下瓷磚是否存在空鼓，空鼓較大的區(qū)域一定要返工，后期瓷磚掉下來就麻煩了?？瓷蠄D中，一位細(xì)心的小業(yè)主把電梯廳中空鼓的區(qū)域都標(biāo)記出來了。

在公區(qū)中，還有很多細(xì)節(jié)之處，例如開關(guān)面板沒安裝到位，還有一些消防設(shè)備沒安裝好等等，只要有問題的都可以讓施工單位來維修處理，畢竟你買的房子都是有公攤面積的。

9、電梯

電梯也是驗(yàn)房中的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，以后正常生活是離不開電梯的，尤其是高層住宅。電梯首要關(guān)注的就是使用合格證，每臺(tái)電梯都要通過特檢部門檢測(cè)合格后才能投入使用，電梯轎廂內(nèi)必須要張貼電梯使用合格證。

除此之外，衡量一臺(tái)電梯是否正常主要是升降時(shí)是否平穩(wěn)、有無異響，開門時(shí)是否順暢，各個(gè)按鍵是否靈敏等等。交付初期裝修的小業(yè)主會(huì)比較多，電梯出問題的概率也會(huì)更高，所以電梯的維保是否及時(shí)也很關(guān)鍵，這點(diǎn)大品牌的電梯廠家做得會(huì)比較好。

10、地下停車位

除了房子外，如果你買了車位，那交房時(shí)別忘了去地下室看看自家的車位，我們項(xiàng)目這次交房中反映車位有問題也不少，主要就是有些車位的位置跟合同上的位置對(duì)不上。

上圖中的這個(gè)495車位，小業(yè)主購(gòu)買的是子母車位，結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)一看傻眼了，竟然變成了普通車位，而且位置也不對(duì)，后來我們核對(duì)發(fā)現(xiàn)問題出在圖紙上，現(xiàn)場(chǎng)的施工圖紙和車位銷售圖紙對(duì)不上。所以建議買了車位的小業(yè)主，交房時(shí)一定要去看看你買的車位，核對(duì)下位置，測(cè)量下尺寸，有問題的話及時(shí)反饋處理。

11、小區(qū)綠化

現(xiàn)在新建的小區(qū)綠化都做得蠻不錯(cuò)的，但是剛交付時(shí)或多或少會(huì)有些苗木沒存活，尤其是趕上夏季種植的，所以交房時(shí)也要關(guān)注下小區(qū)內(nèi)的綠化，主要是你自己家旁邊的，如果有沒存活的苗木可以讓施工單位趕緊來換，特別是比較相信風(fēng)水的小業(yè)主。

如果你買的房子樓層比較低，或者你買的就是聯(lián)排、疊墅之類的多層，那還要關(guān)注下苗木的遮擋問題，像上圖中二層的小業(yè)主家被前面兩棵樹擋住了，嚴(yán)重影響了陽臺(tái)的視野，這種情況下可以跟開發(fā)商溝通下，雖然不一定會(huì)給你移苗，但可以適當(dāng)?shù)匦藜粝?，把遮擋影響降到最低，其?shí)這也是選擇低樓層的一大弊端。

12、未告知的不利因素

紅線內(nèi)外的不利因素在售樓處都會(huì)有公示，但有些不利因素只有當(dāng)小區(qū)成形后才會(huì)暴露出來，一開始可能開發(fā)商也預(yù)見不了，但小業(yè)主為了自己的利益也可以和開發(fā)商交涉，畢竟這會(huì)影響到以后的生活。

下面給大家看幾個(gè)常見的案例：

自從垃圾分類制度執(zhí)行后，我們這邊每個(gè)小區(qū)都要設(shè)置這樣的垃圾投放點(diǎn)，這個(gè)位置也是環(huán)衛(wèi)所定的，之前銷售時(shí)根本就不知道。那么問題來了，垃圾投放點(diǎn)旁邊的幾戶小業(yè)主今后要飽受垃圾異味影響了。

上圖中這戶小業(yè)主家前面莫名其妙多出來個(gè)燃?xì)庹{(diào)壓站，這個(gè)在之前公示的不利因素中肯定是沒有的，因?yàn)榉孔宇A(yù)售時(shí)燃?xì)馐┕D紙根本就沒出來，誰都不知道燃?xì)庹{(diào)壓站會(huì)設(shè)置在哪個(gè)位置。

這戶小業(yè)主前面有個(gè)景墻，其實(shí)這個(gè)原來在沙盤中是有顯示的，只是比例有點(diǎn)不對(duì)，畢竟只是沙盤，不可能完全按比例還原的， 但這戶小業(yè)主就有意見， 憑什么我家前面有這么一堵?lián)鯄Γ?dāng)初銷售人員也沒特別提示。

以上舉例的這幾個(gè)不利因素其實(shí)每個(gè)小區(qū)都會(huì)存在，怎么說呢，遇到這種尷尬問題只能說小業(yè)主和開發(fā)商都很無辜。無辜?xì)w無辜，但這些確實(shí)會(huì)影響到小業(yè)主今后的正常生活，所以還是要找開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，尋找解決問題的平衡點(diǎn)。

以上就是我要和大家分享的驗(yàn)房關(guān)注點(diǎn)，這也是我從1000多戶小業(yè)主反饋的驗(yàn)房問題中總結(jié)出來的，其中最嚴(yán)重的就是漏水和空鼓， 當(dāng)然其他問題也不能忽視，所以交房時(shí)一定要好好驗(yàn)房，畢竟你買的房子價(jià)值不菲！

房子作為一件商品，它同樣也是有保修期的，交房時(shí)開發(fā)商會(huì)給你一本住宅質(zhì)量保證書，上面會(huì)承諾保修期限，例如防水都是保修8年的，其他基本都是保修2年，從交付之日起算，只要在保修期內(nèi)，你都可以把質(zhì)量問題反饋給物業(yè)，然后讓施工單位來維修。